📉 2025 재산세·종부세 역진성 논란｜저가 주택 보유자 세금 더 낸다? 고령자 부담 심화
🏘 "번 돈의 25%가 세금으로"…저가 주택·고령층이 더 무겁다
2025년 현재, 대한민국의 부동산 보유세 구조가 저가 주택을 가진 은퇴자에게 더 가혹하다는 국책연구기관의 분석이 나왔습니다.
**한국조세재정연구원(조세연)**의 송경호 연구위원은 보고서
《종합부동산세의 경제적 효과 및 향후 정책 방안》을 통해, <출처>
- 공시가격의 시세 반영률 불균형
- 소득 없는 고령층의 재산세 부담
- 실효세율의 역진성
을 지적했습니다.
📊 2025년 현재 부동산 보유세 주요 문제점
| 항목 | 내용 요약 |
| 공시가격 시세 반영률 문제 | 시세가 높을수록 오히려 반영률 낮아져 고가주택은 세금 덜 냄 |
| 실효세율 역전 현상 | 저가 주택 보유자의 실효세율이 고가 주택보다 높음 |
| 고령자 보호제도 미비 | 종부세는 감면/유예 제도 있음, 재산세는 없음 |
| 고령층 세금 부담 | 은퇴자의 경우 번 돈의 25% 이상을 보유세로 납부하는 사례 포착 |
| 지방세 위주의 재산세 구조 | 중앙정부 세금인 종부세보다 재산세가 고령층에 큰 부담이 되는 구조 |
| 정책 필요성 | 공시가격 시세 반영률 균형화, 재산세 내 고령자 감면 제도 신설 등 |
💰 왜 저가 주택이 고가 주택보다 세금이 더 무거운가?
문제의 핵심은 공시가격의 불균형한 시세 반영률입니다.
🔍 예시 비교
| 항목 | 공동주택 A | 단독주택 B |
| 실제 시세 | 5억 원 | 6억 원 |
| 공시가격 | 4억 원 (80%) | 3억 원 (50%) |
| 과세 기준 가격 차이 | ↓ 반영률 높음 → 세금 많음 | ↓ 반영률 낮음 → 세금 적음 |
시세가 더 높은 주택이 공시가격 기준으로는 낮게 책정되어 결과적으로 세금도 덜 내는 구조입니다.
👴 고령자, 특히 은퇴자 세부담은 심각
조세연 보고서는 소득이 없는 고령자가 종합부동산세뿐 아니라 재산세까지도 과도한 부담을 지고 있다는 점을 지적했습니다.
✅ 종부세 vs 재산세: 고령자 보호 장치 비교
| 항목 | 종합부동산세 | 재산세 |
| 고령자 감면 제도 | 있음 (감면율 최대 80%) | 없음 |
| 납부 유예 제도 | 있음 (일정 조건 충족 시) | 없음 |
| 부담 비율 (은퇴자 기준) | 평균 연소득의 10~15% | 평균 연소득의 25% 이상 부담 |
결론: 고령자의 보유세 부담에서 진짜 문제는 ‘재산세’입니다.
지방세이기 때문에 감면 제도 도입이 미비하거나 사각지대에 있는 고령층이 많습니다.
🏠 보유세 개편이 필요한 이유
보유세의 기본 원칙은
‘소득에 비례한 납세’ 또는 ‘자산가치에 비례한 과세’입니다.
하지만 현재는 오히려 자산이 적거나 소득이 없는 계층이
더 높은 실효세율과 더 큰 부담을 지고 있는 역진적 구조로 변질되고 있습니다.
💬 FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 은퇴 후 재산세가 너무 높게 나오는 이유는 뭔가요?
A: 재산세는 ‘보유 자산’을 기준으로 과세되기 때문에 소득이 없어도 세금이 나옵니다. 특히 고령자를 위한 감면 제도가 없어 더 부담이 큽니다.
Q2. 종부세 감면 제도는 어떤 경우에 가능한가요?
A: 만 60세 이상이며, 주택 장기 보유자일 경우 일정 비율 감면 또는 납부 유예가 가능합니다. 하지만 재산세에는 동일한 혜택이 없습니다.
Q3. 내 집의 공시가격은 어떻게 확인하나요?
A: 부동산공시가격알리미 웹사이트에서 조회 가능합니다. 실제 시세와 비교해보는 것이 중요합니다.
Q4. 향후 재산세가 개편될 가능성은 있나요?
A: 조세연 등 국책연구기관의 권고로 일부 지방자치단체에서 제도 개선 논의가 시작되었습니다. 향후 법 개정이 필요한 사안입니다.
📌 마무리: 공평한 세금, 이제는 '진짜 개편'이 필요할 때
2025년 현재 부동산 세금 구조는 형식적 공정성에 머물러 있습니다.
실질적 형평성을 고려한 제도 개선이 없다면,
소득이 없는 은퇴자, 저가 주택 보유자 등 사회적 약자에게 더 큰 부담이 지속될 것입니다.
🔎 공시가격과 보유세 제도의 ‘맹점’을 알아야, 진짜 공정한 세금 정책을 요구할 수 있습니다.
🔗 관련 링크 모음
카테고리: 부동산 정책, 세금 제도, 고령자 복지
문의처: 한국조세재정연구원 / 국세청 세무상담센터